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武漢買房階梯分析2022二七濱江板塊——武漢城市豪宅第一梯隊 二七濱江可以說是武漢豪宅代名詞，二七濱江重點項目總體量約537萬方，其中住宅體量約279萬方。隨著區域的不斷開發成熟，二七濱江豪宅項目逐步向5萬/平看齊，并逐步立住5萬/平的價格，可以說是武漢房價天花板區域了。2021年9月，宸嘉100首開備案均價約51865元/平;2021年10月，華潤瑞府首開備案均價約50800元/平;2021年11月，綠城武漢黃浦灣備案均價約51865元/平。 從板塊優劣分析看，二七濱江擁有城市主干道，地鐵線路，匯集了較多的市政資源與生活商務配套，同時板塊臨長江，靠解放公園，環境資源也較優。近十年板塊熱度持續走高，基本沒有嚴重短板，但與武昌濱江規劃進度相比，二七濱江的泰康總部大廈、武漢周大福金融中心、中信泰富濱江金融城商業、武漢國華金融中心等核心商業進度較慢。目前商業以武漢天地、壹方購物中心(南館)為代表，醫療以中國人民解放軍中部戰區總醫院(漢口院區)為代表，教育以長春街小學、七一中學為代表。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有宸嘉100、仁恒濱江園、武漢綠城黃浦灣、中信泰富濱江金融城等盤將會加推新品房源，華潤瑞府前期開盤房源持續銷售中。 綜合來看，二七濱江板塊擁有區域政策、城市規劃紅利、環境資源，再加上眾多品牌房企、觀江大戶型等加持，多重價值為其賦能，未來升值潛力較大。板塊內新房更適合“高財智”人群，主要以中高產家庭改善置業為主。 武昌濱江板塊——規劃利好不斷刷新板塊熱度 武昌濱江可以說是武昌區最吸睛的版塊了，2021年12月21日土拍中，武漢城建攜手瑞安壕擲約163億摘牌“武昌灣”，或是瑞安集團在武漢打造的第三個新天地商業，引得多方關注。而在2021年武漢濱江項目銷售榜單前十中，半數為武昌濱江盤，武漢長江中心、龍湖清能天奕、綠地國際金融城、聯投中心、福星惠譽月亮灣壹號榜上有名，市場情況可見一斑。據樂居統計，目前武昌濱江新房大多在3.7-3.9萬/平，其中武漢長江中心更是達到4.5萬/平。 從板塊優劣分析看，武昌濱江可縱觀全線長江，不僅可遠眺長江大橋、長江二橋、龜山蛇山，更可將漢口濱江盡收眼底。作為武漢內環唯一可以大規模規劃開發的濱江區域，與二七濱江相比，武昌濱江發展空間較大，但目前軌道交通便利程度稍顯欠缺。商業以武漢長江中心購物中心、18萬方龍湖天街、武昌灣商業等為代表，醫療以武漢市中心醫院為代表，教育以武昌濱江小學為代表，均比較齊全。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有福星惠譽月亮灣壹號二期，預計將推售建面約125-185平毛坯房源，目前價格待定。長江悅、聯投中心、武漢長江中心等項目持續銷售中。 綜合來看，武昌濱江新房開始發力，市場持續火爆，價格整體較為平穩。隨著武漢長江中心、濱江地下環路開工建設，龍湖天街、阿里巴巴華中總部實現項目落地，武昌濱江板塊建設發展愈發成型。板塊內新房更適合注重生活品質、圈層資源的改善型置業的高凈值人群。 后湖板塊——漢口核心外溢的置業歸屬地 作為武漢規劃的五個大型住宅區中距離市中心最近的區域，后湖的發展勢頭一直高歌猛進，成為武漢城建、融創、華宇、保利等品牌房企的熱土，極大改變后湖樓市的開發檔次和格局。區域主打生態宜居，據樂居統計，后湖板塊新房均價已達2.0-2.1萬元/平，對比兩三年前，上漲了3、4千/平左右。 從板塊優劣分析看，后湖板塊憑借優越的區位、完善的交通和基礎設施和不斷提升的行政、商業和商務功能幾乎沒有嚴重的短板。與其它板塊進行對比，可以看出后湖板塊處于漢口主城，可享受充足的配套資源。商業以金橋永旺夢樂城、漢口城市廣場為代表，醫療以武漢市中心醫院為代表，教育以育才小學為代表，均比較齊全。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有融創公園大觀、武漢城建幸福時代大家等將加推新品房源，保利云璟、百步亭和諧里、美聯城觀等項目持續銷售中。 綜合來看，隨著后湖板塊基建速度加快，知名地產商陸續入駐，適合想改善居住環境又想留在武漢主城區的本地人，人員購房需求旺盛，新房市場在未來幾年依然會居于高位。 白沙洲板塊——逐漸被填平的價值洼地 白沙洲板塊可以說是城市面貌發展最大的板塊之一，曾經的剛需必爭價格洼地，逐漸轉變為武昌南新中芯，隨著多家品牌房企的布局，也讓區域的居住屬性發生巨大變化。據樂居統計，白沙洲三環內新房均價1.7-1.8萬元/平，對比兩三年前，上漲了4千元/平左右。 從板塊優劣分析看，白沙洲板塊作為洪山區致力打造生態宜居、和諧家園、產城融合的重點區域，近年來城市面貌逐步煥新，無論是軌道交通、路橋建設、商業布局還是生活配套都有巨大改善。與其他板塊相比來看，交通、商業、教育等配套目前還略有欠缺。商業以龍湖白沙天街為代表，醫療以湖北省婦幼保健院洪山分院，教育以洪山實驗學校為代表，規劃配套逐步推進中。 從新房供應看，三、四月會入市的樓盤有旭輝江山境、和雅東方、萬科光瀾道等加推新品房源，中建壹品宏泰·閱江府、城投聯投譽江南、清江錦城·左右時代等項目持續熱銷中。 綜合來看，歷經約十年的開發，白沙洲三環內的住宅市場已趨于飽和，房價也上升到新臺階，板塊內新房適合剛需自住置業人群，尤其是白沙洲優質資源聚集的東片，預計短期內再難有大量的新增的住宅供應 |
