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武漢法拍房經常刷爆朋友圈，很多人抱著“撿漏”的想法想買法拍“上車”。法拍房有著其特殊的優勢，也就必然有一定的風險。 買房是人生大事，還是要多考量。理性的選擇，以免后悔。 干貨！ 沒購房資格，買購房資格？買法拍破限購？不看完坑的就是你 所以本文，小編把關于法拍房的信息作了一番較為全面的整理，供大家了解參考。 01 法拍房的概念 法拍房是指遭法院強制執行拍賣的房屋。 當債務人（業主）無力履行按揭合約或無法清償債務時，被債權人經由各種司法程序向法院申請強制執行，將債務人名下房屋拍賣，以拍賣所得價金滿足債權。 02 法拍房的來源 1，商業貸款產生。 購房人向銀行貸款購房的，在不能如期如數償還貸款時，銀行向法院提出民事訴訟，要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款的； 2，民間借貸產生 比如：張三借李四的錢，約定以自有房產抵押給李四，到期不能還款，根據《擔保法》的規定，李四不能直接取得抵押房產，也只能向法院申請張三還款，并出示抵押或借款協議，要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款； 3，司法沒收產 比如：刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產，如該財產涉及不動產，該不動產依法可進行拍賣，變現后的錢款收歸國庫； 4，無主財產 就是無人認領的房產。 03 法拍房的風險與規避風險的建議 1，關于房屋所有權證問題 1.部分法拍房可能在未交付、存在產權共有人的情況下拍賣或者前房主根本沒有取得產權證。沒有取得房屋產權證就需要看是否在房產管理局進行合同備案，而過戶這個問題不在法院拍賣管理范圍內，需要拍賣人自行解決，這就可能出現無法過戶的情況。 2.按照規定，法拍房在競拍結束后，購房者需持法院出具的《執行裁決書》、《協助執行通知書》等文件，才能辦理過戶等手續。但文件何時出，需根據案件進展情況來定，個別復雜的案件能拖一年半載。 2，關于稅費等其他額外費用問題 1.一般的法拍網站，均會注明出讓方稅費是否由買方承擔以法院公告為準。而實務中，法院公告基本都會明確由買受人承擔房屋過戶的稅費、之前欠繳的物業費、水電費等費用，要注意的是，這其中隱藏著某些深水炸彈，有些法拍房甚至未繳清土地出讓金，買房在不知情的情況下拍賣下來時，則需繳納昂貴的土地出讓金。 2.如果該房產在此前還有過“非夫妻直系親屬之間贈與或繼承”的交易方式，那么再次過戶會產生20%的個人所得稅。 3.房屋或有出現抵押或者多次抵押的情況，尤其是民間借貸之間的抵押，因為后續所有費用均由拍賣人承擔，可能存在債務償還風險，甚至可能出現房屋被違法霸占無法收房或者收房后不斷有人上門騷擾的前情況。 建議 針對稅費,買受人有必要在競拍前，到房產、稅務部門進行核實，也可以找專業機構對原房產情況進行調查來核算稅費； 針對其他費用，買受人有條件可實地看房，查實是否有欠繳物業費、水電煤氣費等額外費用。 3，關于買賣不破租賃的問題 1.基于房屋買賣不破租賃的原則，在法院決定拍賣之前就存在的租賃關系是受法律保護的，如果法院已認可了法拍房的租賃，就會在公告上明確優先購買權人，且將租賃信息公示，并繼續允許承租人使用至租賃合同結束為止。 2.若房子公示的租賃期限較短倒還好，買受人等待一段時間即可入住。如果帶有較長甚至長達幾十年的租賃合同，一般很有可能涉及虛假租賃或其他問題，此時，買受人即使拍賣得到了該房屋的物權，也將長期無法入住。
3.有的原房主為了避免房產被拍賣，“精明”的簽訂一份超乎合理期限以及遠低于市場價格的房屋租賃合同，如20年、30年每年100元的租房合同，這種情況下買方不能強行要求租戶搬離。 建議 如前所述，拍賣之前合法的租賃關系受法律保護，但如果存在抵押在租賃之前，查封在租賃之前等情形，作為買受人可以要求承租人騰房。因此，對于拍品介紹僅顯示有租賃的房屋，一般是需要實地查看房屋的。 04 房屋質量、系兇宅等瑕疵問題 1，一般的法拍房是意向買受人集中看房，看房時間并不長，如果未仔細查看，在入住法拍房后可能會發現一定的質量問題或其他未發現的瑕疵。比如房屋破損、房屋漏水等情形，此類情況均屬于買受人需要自己“填坑”的范疇。 2，發生過各種非正常死亡案件的房屋，俗稱“兇宅”。由于中國人對風水，吉兇有獨特的要求，因此“兇宅”也屬于重大瑕疵的范疇。實踐中，部分買受人在成交后才發現是兇宅，如果法院已對于該瑕疵進行了公示，買受人也只能認栽，若法院未披露的，買受人可以重大瑕疵為由主張權利。 建議 建議買受人在拍賣前多去房屋實地了解，比如房屋是否已騰空，實際居住人的具體情況，房屋是否存在質量問題，標的房屋是否存在其他未披露瑕疵等信息。 05 關于落戶與學位的問題 戶口屬于房屋買受后的添附權益。一般而言，法拍房都保留有原有住戶的戶口，而法院只能通過拍賣確認書、執行裁定書等相關法律程序將房屋合法地過戶給買受人，使得買受人拿到房屋產權，但是對于戶口是否必須強制遷出卻沒有強制性規定。因此，如果戶口的遷移或學位無法保障，對于有子女落戶入學需求的買受人，將會造成很大的影響，買受人應及時了解相關情況。 |
