|
2020年3月10日,越秀地產發布2019年全年業績,2019年全年,越秀地產連同合營公司項目的累計合同銷售額約為721.1億元,同比上升24.8%,完成全年合同銷售目標680億元的106%;營收約為383.4億元,同比上升45%。權益持有人應占盈利約為34.8億元,同比上升27.7%。 在房地產行業整體發展放緩之時,成績只能代表過去,我們更應該關注的是房企獲取糧草的實力,這是房企的核心競爭力,是他們未來數年成績是否能夠依舊保持優秀的根本。 充足的糧草儲備,將為未來的業績增長帶來源源不斷的動力。由此,越秀地產的多元化、特色化拿地方式就是一個值得觀察和思考的樣本,這是它馳騁賽場的“獨門武功”。 國企合作成增儲重要渠道 2019年,對越秀地產來說是多元納儲齊頭并進的一年。 國企合作、“軌道+物業”模式、城市更新、舊村改造等模式,不少房企躍躍欲試的土地儲備方式都為越秀地產所用,但這些納儲方式或多或少存在隱形準入門檻。 以國企合作拿地為例,國企集團軍大多傾向與同屬國資背景的企業組成聯合體。兼具“本土+國資”背景的越秀地產在拿地,尤其在優質地塊儲備上就具備獨特優勢。 過去這一年,越秀地產新增優質土地27幅,通過國企合作模式增儲共8個項目,國企合作模式增儲占到新增地塊的約30%,為越秀地產帶來約149萬平方米土儲,約占新增土儲的19.3%,國企合作增儲已成為越秀地產重要增儲渠道。 越秀地產通過國企合作的方式,去年在廣州、江門、蘇州、嘉興和成都等共獲得8個項目。許多地方的國資平臺,擁有土地資源但開發能力相對較弱,他們都有對外合作的需求,這就是越秀地產的機會。 據悉,越秀地產國企合作模式已從大灣區走向華中、華東、北方和西部,且國企合作的朋友圈不斷擴大,可支撐其未來發展。 國資平臺的土地成本相對于公開招拍掛市場,會更加理性,也為越秀地產帶來更多增厚利潤的可能。“(這種模式)市場競爭沒有那么激烈,相對來說成本比較可控,盈利也是相對比較好一些,抗風險能力也是比較強。”越秀地產的管理層認為。 “軌交+物業”模式成功實施 近年來,隨著對“軌道+物業”模式的理解不斷加深,國內房地產企業逐漸認識到軌交項目對物業價值的天然帶動力、投資潛力大等巨大優勢。 2019年2月,越秀地產引入廣州地鐵成為第二大股東,之后發展迅速;過去一年,越秀地產先后收購廣州的品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚三大地鐵上蓋物業,總交易代價達230億元,新增總建筑面積約315萬平方米,約占集團總土地儲備的13.2%。 去年,“軌交+物業”項目品秀星圖、品秀星樾和品秀星瀚分別實現合約銷售額約32.27億元、15.28億元以及3.21億元。越秀地產董事長林昭遠指出,“軌道+物業”模式是越秀地產主要發展模式之一,未來會積極和廣州地鐵進行合作。 在“軌道+物業”模式助力下,越秀地產后續土地儲備及納儲優勢會進一步釋放。根據廣州地鐵規劃,將努力實現線網里程從目前的478公里達到2023年的800公里,期間將新增33個場站綜合體,到2035年擴大至2000公里。越秀地產方面曾表示,目標是未來每年獲取1-2個軌交項目,每年新增土地儲備約100萬平方米。 城市更新創廣州速度 融資渠道的收緊對房企的影響是緩慢而持久的。 過去很長一段時間,民企由于身段軟、夠靈活而成為城市更新領域的重要參與者。但現在局面已逐漸調轉,許多的舊村改造項目方,更愿意將與信用更好的國企來合作。 越秀地產抓住這一機遇。2019年7月和10月,越秀地產分別獲得廣州番禺區里仁洞村和廣州南沙東流村兩個村的舊改主體資格。其中里仁洞村擬改造面積約172萬平方米,改造后總建筑面積將達到約349萬平方米;東流村擬改造面積約為6萬平方米,改造后總建筑面積將達到約25萬平方米。兩個項目將帶來約163萬平方米潛在土儲。 據悉,越秀地產于2017年成立城市更新集團,其中有一個50人的小組在積極推進和對接相關項目,根據城市更新的進展做出專門安排。經過近三年的發展,越秀地產在城市更新領域取得突破。里仁洞村項目于去年10月份正式啟動,東流村項目目前也在積極推進中。 越秀地產管理層指出,“國企在城市更新領域具有一定優勢,里仁洞村項目落地后,很多村、區都主動找到公司,希望以國企的背景去推動舊村改造。” 業績可期券商投行機構看好 國企合作、軌交+物業以及城市更新領域,是越秀地產近年來培養出來的多元化、特色化拿地渠道,也讓越秀地產在2020年具備更多對抗行業、外部環境周期的能力。 2019年,越秀地產在廣州、深圳、中山、江門、杭州、蘇州、嘉興、鄭州、長沙、青島和成都等11個城市新增優質土地27幅,總建筑面積約為771萬平方米,按權益計算建筑面積約為521 萬平方米。 從城市能級來看,越秀地產的土地儲備多數集中于人口凈流入、產業結構優的城市。越秀地產深耕大灣區、重點發展華東地區、華中地區、北方地區及西部地區,進一步鞏固和完善“1+4”全國性布局。截至2019年12月31日,越秀地產總土地儲備約為2,387萬平方米,其中大灣區土地儲備占總土地儲備約51.7%。 此外,券商投行機構對越秀地產未來的業績也頗為看好,興證國際證券在最近發布的一份研報中,給予越秀地產“買入”的評級,理由是:越秀地產完成了“一超三強”的全國化布局,銷售規模加速增長,引入廣州地鐵后,通過“軌交+物業”等多元方式擴充土儲,同時公司擁有通暢的融資渠道和超低的融資成本。 |
